Edificios existentes
Un camino claro desde la notificación de Miami-Dade hasta el cierre de la recertificación — inspección, informe estructural en el formulario del condado, alcance de reparaciones, reinspección.
- Aplica a
- Edificios existentes
- Cobertura
- Condado de Miami-Dade, Florida
Cuándo lo necesita
Llega una notificación con un plazo.
La Notificación de Inspección Requerida (Notice of Required Inspection) trae formularios y muy poca explicación de lo que realmente tiene que ocurrir. Las juntas directivas y los propietarios necesitan a alguien que conozca la secuencia del condado y pueda llevar la parte estructural desde la primera visita al sitio hasta el informe que cierra la recertificación.
- 01Llegó una Notificación de Inspección Requerida de su ciudad o del Condado de Miami-Dade — o un aviso de cortesía le anuncia que viene en camino.
- 02Un informe anterior identificó reparaciones y la recertificación sigue abierta.
- 03Está comprando o administrando un edificio en Miami-Dade y quiere saber en qué punto del ciclo de recertificación se encuentra.
Asociaciones de condominio, de cooperativa y de propietarios · Administradores de propiedades · Propietarios de edificios y administradores de activos
Alcance y entregables
Qué incluye
- Revisión de la notificación, los registros del edificio y los informes previos
- Inspección estructural en sitio — estructura, losas, balcones, fachada, techo y cimentaciones
- Clasificación de las condiciones observadas según su importancia estructural
- Alcance de reparaciones definido para que los contratistas coticen el mismo trabajo
- Reinspección de las reparaciones terminadas
- Respuesta a las preguntas de la oficina revisora sobre el informe estructural
Qué recibe
- Informe estructural de recertificación en el formulario del propio condado, firmado y sellado
- Registro fotográfico de las condiciones observadas
- Alcance de reparaciones por escrito, cuando se requieran
- Carta sobre si el edificio puede seguir ocupado durante las reparaciones, cuando se requiera
- Informe enmendado tras las reparaciones
Siguiente paso
Envíe la notificación — basta una foto tomada con el teléfono — o la dirección y el año de construcción. Confirmamos qué le está pidiendo el Building Official (el funcionario de construcción) y respondemos con una propuesta para la inspección y el informe estructural.
Cuándo aplica
Condado de Miami-Dade
- Aplica a
- Casi todos los tipos de edificio — condominios, cooperativas, apartamentos, oficinas, comercios e industrias. Fuera del programa: viviendas unifamiliares, dúplex y edificios que tengan a la vez una carga de ocupantes de 10 o menos según el Código de Construcción de Florida y un área bruta de 2,000 pies cuadrados o menos.
- Primer vencimiento
- A los 30 años — 25 para edificios de condominio y cooperativa de tres pisos o más a 3 millas o menos de la costa. La edad se cuenta desde el año de construcción que figura en el registro del Property Appraiser (el tasador de propiedades del condado).
- Después
- Cada 10 años, durante la vida de la estructura.
- Plazo para presentar
- 90 días desde la Notificación de Inspección Requerida (Notice of Required Inspection). Los avisos de cortesía deberían llegar dos años y un año antes; no recibirlos no mueve el plazo.
- Si hay reparaciones
- 150 días desde la notificación para terminar las reparaciones que no requieren permiso y obtener los permisos de las demás. La obra con permiso sigue luego el calendario de su permiso, y un informe enmendado cierra la recertificación.
- Condominios y cooperativas
- La recertificación sirve como cumplimiento de la inspección de hito (milestone) del estado — no se presenta un informe de hito aparte.
Código del Condado de Miami-Dade, Sección 8-11(f)
La notificación la envía el Building Official de su ciudad, o el condado en las áreas no incorporadas, y el informe se presenta ante esa misma oficina. En edificios de condominio y cooperativa de tres pisos habitables o más, el informe de recertificación sirve como la inspección de hito (milestone) del estado, y los deberes de la junta directiva con los propietarios de las unidades bajo la ley estatal (Florida Statute 553.899) se mantienen: dentro de los 14 días de recibir la notificación, avisarles de la inspección requerida y de la fecha en que debe quedar completada; dentro de los 45 días de recibir el informe, enviar a cada propietario el resumen del ingeniero, colocarlo en un lugar visible de la propiedad y publicar el informe y el resumen en el sitio web de la asociación, cuando la asociación esté obligada a tener uno.
Última verificación: 4 de octubre de 2026
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Cómo se desarrolla el trabajo
Revisión de la notificación
Leemos la notificación y el historial del edificio, y confirmamos qué está pidiendo el Building Official y para cuándo.
Inspección
Inspección estructural en sitio — estructura, losas, balcones, fachada, techo y cimentaciones expuestas — documentada con fotografías vinculadas a su ubicación.
Informe presentado
El informe estructural se prepara en el formulario del propio condado, firmado y sellado, y se presenta aunque enumere reparaciones. El condado pide el informe primero, no después de la obra.
Reparaciones con permiso
Donde se requieran reparaciones, definimos qué debe corregirse para que los contratistas coticen el mismo trabajo. Las reparaciones que requieren permiso esperan a tenerlo y luego siguen su calendario.
Reinspección
Las reparaciones terminadas se reinspeccionan, se documentan y se comparan con los hallazgos originales.
Cierre
Un informe enmendado indica que las reparaciones están completas. Eso es lo que cierra la recertificación, hasta el siguiente ciclo.
Conviene saber
Qué cambia el alcance, y lo que ningún ingeniero puede prometer.
- Todavía se la conoce como la “recertificación de 40 años” — la primera ahora vence antes, a las edades indicadas arriba.
- El programa de Miami-Dade pide un informe estructural y un informe eléctrico. Nosotros preparamos el informe estructural; el informe eléctrico lo firma un profesional calificado en diseño eléctrico.
- Los edificios de más de tres pisos o 50 pies se consideran “threshold buildings” (edificios de umbral), y su informe estructural debe prepararlo un ingeniero con las calificaciones adicionales que exige el Condado de Miami-Dade. Lo confirmamos para su edificio antes de presentar una propuesta.
- Los informes estructural y eléctrico se presentan en los formularios del propio condado; no se acepta el formulario de una firma. El paquete del condado también incluye certificados de la iluminación del estacionamiento y, donde el estacionamiento colinda con agua, de las barreras de protección.
- El edificio se evalúa según el código vigente cuando se construyó. La recertificación no exige llevarlo al código actual.
- El Building Official puede conceder una prórroga de hasta 60 días para presentar el informe o para obtener los permisos, a solicitud firmada y sellada del ingeniero en la que declare que el edificio puede seguir ocupado.
- El informe enmendado que cierra una recertificación lo emite el ingeniero o arquitecto que presentó el informe original. Si el suyo lo presentó otra firma, indíquelo al escribirnos — confirmamos qué hará falta para cerrarla antes de presentar una propuesta.
- Una condición que ponga en peligro la vida o la propiedad se informa al propietario y al Building Official; el ingeniero tiene el deber de hacerlo.
- Cada ciudad maneja sus propias notificaciones y su propia presentación, y puede tener formularios propios. Las preguntas sobre una notificación se dirigen a la oficina que la envió, y nosotros leemos primero la carta de su ciudad.
- Un informe documenta condiciones observadas; las ocultas pueden requerir investigación adicional, y ningún ingeniero puede garantizar cómo actuará una oficina revisora a partir de él.
Siguiente paso
Una notificación del condado en la mano, un edificio que le preocupa o un proyecto nuevo — descríbalo y adjunte lo que tenga. Basta una foto de la carta tomada con el teléfono. El ingeniero le responde, con preguntas o con una propuesta escrita.